摘要：金融街正在將核心的寫字樓資產(chǎn)逐一納入資產(chǎn)證券化版圖。

觀點指數(shù) (GDIRI) 7月30日，金融街控股股份有限公司宣布，金融街商業(yè)地產(chǎn)第4期（金融大廈）資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱金融大廈CMBS）于當日正式成立。這是金融街在2026年內(nèi)落地的第二單寫字樓CMBS產(chǎn)品，也是其持續(xù)擴容核心資產(chǎn)證券化版圖的最新注腳。

(相關資料圖)

公告顯示，金融大廈CMBS實際收到的認購資金為5.7億元，募集專戶中的本金金額已達到約定目標募集規(guī)模。該專項計劃采用分層結構，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券規(guī)模5.61億元，獲AAA信用評級，預期收益率（含稅）2.69%，期限18年（3+3+3+3+3+3），每份面值100元，共561萬份，次級資產(chǎn)支持證券規(guī)模0.09億元，期限結構與優(yōu)先級一致。

截至金融大廈CMBS成立，金融街170億元儲架CMBS額度累計募集資金達168.5億元，額度使用率約99.1%。

從上海融悅中心、北京金融街中心、上海海倫中心到本次的金融大廈，金融街正在將核心的寫字樓資產(chǎn)逐一納入資產(chǎn)證券化版圖。

170億儲架規(guī)模有序落地

據(jù)觀點指數(shù)了解，金融街先后通過50億元首輪儲架、170億元二輪儲架體系，底層資產(chǎn)覆蓋了金融街中心、金融大廈、海倫中心、上海融悅中心四個核心寫字樓資產(chǎn)。

2023年，金融街50億元CMBS儲架開始布局，當年2月股東大會審議通過發(fā)行議案，4月獲深交所無異議函，儲架額度順利落地。依托該框架，公司于2023年7月、8月先后發(fā)行海倫中心CMBS、金融大廈CMBS兩期產(chǎn)品，合計募資43.7億元，額度使用率達87.4%，完成核心寫字樓資產(chǎn)的初步證券化試水。

基于前期運作的經(jīng)驗，2024年1月24日，金融街公告計劃申報發(fā)行儲架CMBS，總規(guī)模不超過人民幣170億元（含），發(fā)行期數(shù)不超過5期（含），產(chǎn)品期限不超過18年。該儲架決議有效期為自股東大會審議通過之日起36個月，為金融街提供了充足的發(fā)行窗口。

本輪四期產(chǎn)品均采用18年六期分段開放期限、優(yōu)先級+次級分層結構、百元標準化面值的統(tǒng)一設計，徹底規(guī)避單項目重復申報、盡調(diào)、審批的繁瑣流程，大幅縮短發(fā)行周期。同時批量發(fā)行的規(guī)模效應持續(xù)優(yōu)化融資成本，實現(xiàn)核心寫字樓存量資產(chǎn)常態(tài)化、高效率、低成本盤活。

回溯170億元儲架下的寫字樓資產(chǎn)證券化路徑，可看到一條循序漸進的序列化發(fā)行軌跡。2025年1月，第1期（上海融悅中心）成立，募集46億元，優(yōu)先級收益率2.80%。同年12月，第2期（金融街中心）成立，募集81億元，優(yōu)先級收益率降至2.25%，創(chuàng)下規(guī)模與成本的雙重紀錄。2026年6月，第3期（海倫中心）成立，募集35.8億元，優(yōu)先級收益率2.65%。2026年7月，第4期（金融大廈）成立，募集5.7億元，優(yōu)先級收益率2.69%。

可以發(fā)現(xiàn)，金融街在儲架額度分配上采取了核心資產(chǎn)優(yōu)先、大額先行的策略，將估值最高、市場認可度最強的資產(chǎn)優(yōu)先證券化，后續(xù)資產(chǎn)則根據(jù)自身條件靈活確定發(fā)行規(guī)模。這一策略既確保了核心資產(chǎn)的融資效率最大化，也為后續(xù)資產(chǎn)保留了操作空間。

對比早期的CMBS產(chǎn)品，2026年發(fā)行的第3期海倫中心CMBS和第4期金融大廈CMBS，其底層資產(chǎn)已在2023年第一批50億元儲架下發(fā)行過CMBS產(chǎn)品。

從2023年發(fā)行的產(chǎn)品到2026年進入第一個3年行權窗口，金融街依托新儲架重新設立CMBS完成債務置換，金融大廈CMBS收益率從3.20%降至2.69%、海倫中心CMBS從3.18%降至2.65%，利率下行超過50個基點，有效降低了公司的財務負擔，實現(xiàn)存量資產(chǎn)價值與融資成本的雙重優(yōu)化。

截至金融大廈CMBS成立，金融街已在該框架下完成四期CMBS發(fā)行，累計募集資金168.5億元，占170億元總框架額度的99.1%。從首期上海融悅中心成立到現(xiàn)在，不足兩年的時間內(nèi)，金融街已幾乎用完全部儲架額度，推進節(jié)奏較快。

目前170億元儲架僅剩約1.5億元余量，依據(jù)最高5期發(fā)行規(guī)則，理論上可申報第五期產(chǎn)品，但剩余額度體量極小，難以支撐新項目獨立發(fā)行，儲架整體已進入尾聲。

底層資產(chǎn)支撐

CMBS產(chǎn)品的安全性與收益性，最終取決于底層資產(chǎn)的資質(zhì)、運營質(zhì)量與估值。在2025年至2026年重點城市寫字樓市場整體承壓的背景下，金融街四期CMBS的底層資產(chǎn)展現(xiàn)出不同程度的抗跌性。

據(jù)金融街2025年年度業(yè)績報告披露，金融街中心、上海融悅中心、海倫中心以及金融大廈當期收入分別為4.60億元、1.13億元、1.06億元以及0.56億元，期末公允價值分別為71.75億元、76.95億元、43.98億元以及6.12億元。2025年出租率依次為90%、100%、89%、100%。

受行業(yè)整體下行影響，四大核心寫字樓資產(chǎn)年度租金收入均出現(xiàn)不同程度的同比下滑，但出租率水平均跑贏所屬城市市場平均水平。

四期產(chǎn)品底層資產(chǎn)為位于京滬核心商務區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓。

各期規(guī)模差異的根源在于底層資產(chǎn)的資質(zhì)與估值，從81億元的金融街中心到5.7億元的金融大廈，規(guī)模落差明顯。第2期金融街中心以81億元的規(guī)模獨占總額度的近一半（47.6%），作為金融街控股總部所在地及北京金融街核心區(qū)地標寫字樓，其資產(chǎn)價值在四期產(chǎn)品中最高。

據(jù)觀點指數(shù)了解，金融街中心位于北京西城區(qū)金融大街9號，總建筑面積約14萬平方米。該項目是金融街四期CMBS中規(guī)模最大、資產(chǎn)質(zhì)量最高的底層資產(chǎn)。金融街中心2025年全年租金收入約4.6億元，出租率維持在90%，項目毗鄰一行兩會等金融監(jiān)管機構，集聚頭部金融企業(yè)總部，租戶粘性較強，在租金可調(diào)的周期波動中，守住出租率基本盤，成為資產(chǎn)現(xiàn)金流的核心壓艙石。

上海融悅中心、金融大廈均實現(xiàn)全年滿租。前者位于上?；疖囌颈睆V場正對面，緊鄰地鐵1/3/4號線，總建筑面積約27.9萬平方米，其中上海融悅中心A棟7.5萬平方米自持辦公已整租給興業(yè)銀行，項目還配套約6萬平方米的自營商業(yè)。2025年項目出租率達到100%，在上海甲級寫字樓空置率超過20%的市場環(huán)境下實現(xiàn)滿租，實屬不易。

綜合來看，在北京、上海甲級寫字樓空置率分別超過10%和20%的背景下，金融街四期CMBS的底層資產(chǎn)在2025年的出租率明顯高于京滬寫字樓市場平均水平，核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)的抗周期能力突出。

在全國甲級寫字樓空置走高、投資者對商辦資產(chǎn)謹慎的環(huán)境下，只有一線城市核心商務區(qū)標桿物業(yè)具備持續(xù)證券化融資的資本市場認可度。

與此同時，在商辦資產(chǎn)納入REITs發(fā)行范疇的政策背景下，金融街通過CMBS一次性盤活存量資產(chǎn)價值、募集長期資金，同時保留資產(chǎn)所有權和運營權的模式，為行業(yè)提供了可參考的路徑選擇。

隨著170億元儲架CMBS額度接近收官，金融街的寫字樓資產(chǎn)證券化故事，仍在醞釀新的章節(jié)。

據(jù)觀點指數(shù)了解，目前金融街手中仍儲備北京、上海、天津等多座核心金融區(qū)自持甲級寫字樓，如金融街（月壇）中心、通泰大廈、天津金融街南開中心、天津環(huán)球金融中心等，具備持續(xù)開展證券化的底層資產(chǎn)儲備。

產(chǎn)品創(chuàng)新層面，依托成熟的碳中和CMBS運作經(jīng)驗，金融街未來可持續(xù)發(fā)力低碳、ESG主題證券化產(chǎn)品，精準對接長線專項投資資金，進一步壓降綜合融資成本、豐富產(chǎn)品矩陣。

相較CMBS債權融資屬性，公募REITs屬于權益融資工具，可實現(xiàn)資產(chǎn)真正出表與資本退出。金融街明確表示將積極探索REITs、ABS等多元資產(chǎn)證券化工具，完善資產(chǎn)經(jīng)營與城市更新業(yè)務閉環(huán)。

現(xiàn)階段，核心物業(yè)的現(xiàn)金流雖仍具韌性，但過度依賴CMBS來拉長債務久期和置換融資，將愈發(fā)考驗寫字樓租金的長期穩(wěn)定性。若后續(xù)能成功推進公募REITs，則可實現(xiàn)從債權融資向權益退出模式的根本性閉環(huán)，打通資本循環(huán)通道。

標簽：